주택임대차보호법

주택 임대차보호법이란 주택임대차법이라고도 하며 [시행 2024. 6. 8] 대통령령 제34550호, 2024. 6. 4, 타법개정 되어 임차인 중 형일정 보증금 이하인 임차인을 보호하겠다는 시행령이에요. 지역마다 환산보증금액이 다르기 때문에 아래 보호범위를 확인해야 하며 이 금액기준이상이면 민법의 임대차 규정이 적용되어요. 적용대상은 주거용 건물에 대한 임대차이나 무허가 건물이나 미등기 건물도 보호를 받을 수 있으며 임대차 주택의 일부를 다른 용도로 사용하여도 보호를 받을 수 있어요. 다만 상가 등을 임차인이 임의로 개조하여 주거용으로 사용했을 때는 보호받을 수 없지만 임대인 동의를 얻어 사용한 경우에는 보호받을 수 있으니 주의해야 해요. 

주택임대차 보호를 위한 보증금 범위와 조건

지역	적용범위	최우선 변제금
서울특별시	1억6,500만원	5,500만원
과밀억제권역 및 세종시, 용인시 , 화성시, 김포시	1억4,500만원	4,800만원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)	8,500만원	2,800만원
기타 그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

현재, 10차 개정된 지역별 소액임차인의 범위와 최우선 변제금액은 위의 도표와 같아요. 그러나, 임대 계약하는 건물의 담보물건(근저당 등)을 설정한 년월에 해당하는 금액을 적용해요. 예를 들어 2024년 준공한 건물에 A은행에서 2024년 2월 21일 이후 근저당을 설정했다면 위의 도표에 준한 적용범위와 변제금액을 적용하면 되지만 2014년 준공한 건물에 B은행이 2014년 1월 1일에 근저당을 설정했다면 아래 도표에서 해당 연도의 적용범위를 따라야 한다는 이야기예요.

(•ิ_•ิ) 과밀억제구역 

과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다 [수도권정비계획법 제2조제1호, 수도권정비계획법 시행령 제2조]

주택 임대차보호를 받기 위해서는 임차인은 우선변제권을 인정받아야 하는데 이를 위해서는
 ① 주택건물을 인도받고
 ② 주소지이전 신청을 했으며 주민센터에서 확정일자를 부여받고
 ③ 계약한 주택에 실제로 거주를 해야만 해요.
위의 조건이 만족되었다면 건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있어요(「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항)

3. 우선변제를 받을 소액임차인의 범위는 환산보증금을 적용하여 보증금액을 산정하는데 환산보증금의 개념은 아래 사이트에 '증개수수료 계산 [예시2]'를 참조하면 되요. 

부동산 중개수수료 직접 계산해봐요

환산보증금
보증금 + (월차임X100)

소액임차인 범위에 해당할 경우, 경매나 공매로 인한 소유권 이전 시 상가건물의 낙찰가액 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 다른 담보물권자보다 우선해서 배당받을 수 있는 우선변제권이 있어요. 

 

 

임대차 3 법

보증금과 월차임을 5% 이상 인상할 수 없으며 인상한 이후 1년 이내에는 재인상이 불가하다는 내용의 전월세상한제와 주택을 2년 계약했으면 1회에 한해 2년을 연장할 수 있다는 계약갱신청구권제 그리고 보증금 6,000만원 초과 또는 보증금과 상관없이 월차임 30만원 초과의 계약에 한해 신고를 해야 한다는 전월세신고제가 그 내용이에요.

전월세 상한제
주택임대차법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 '증액청구는 약정한 차임이나 보증금에 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다' 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
5% 한도 내에서만 인상이 가능하지만 상황에 따라 그 이상도 가능하다는 내용이에요. 

계약갱신청구권
임대인 및 임대인의 직계존비속(임대인을 기준으로 부모와 자녀)이 주택에 실거주하려는 목적 이외에는 계약기간을 1회에 한해 연장을 해줘야 하는 법령으로 임차인이 아래에 해당하지 않아야 하는 사전조건이 필요해요.(주석은 붉은색으로 표기)

1. 임차인이 2기(월세 2달치 분)의 차임이상을 연체
2. 그 밖의 부정(불법적인 상행위 등으로 이용)한 방법으로 임차
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(이사비용 등을 주고받기로 약정)
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한(실수나 중대하지 않은 과실 경우에는 해당 없음) 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

또한, 임대인 및 임대인의 직계존비속이 입주하기로 허위로 안내하고 계약이 종료되었으나 실제는 새로운 임대차계약이 성립한 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있어요. 

1. 갱신거절 당시 월차임의 3배
2. 임대인이 다른 사람에게 임대하여 얻은 차임과 갱신거절당시의 차임의 차액에 2년분
3. 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

중 가장 큰 금액을 배상해야 해요.

전월세 신고제
'부동산거래신고등에 관한 법률' 제6조의 2,

① 임대차계약당사자는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 

고 규정했으나 2025년 5월까지 유예기간을 두었어요. 신고를 하지 않는 경우에는 최대 100만원의 과태료가 부과되니 주의하셔야 해요.(임차인이 주민센터를 방문하여 확정일자를 부여받을 당시 실거래가 신고를 병행하시면 편리해요)